借款不還起糾紛 管理房屋來抵債
借款不還起糾紛 管理房屋來抵債
日前，常熟法院大膽采用強制管理的方法執結一起民間借貸糾紛案，即強制管理被執行人的部分房屋，以管理所得收益清償債務。 2005年11月至2007年4月期間，胡某陸續向王某借款27萬元，後因胡某未能及時還款，王某遂向法院起訴，法院判決胡某及其妻子蔣某歸還王某借款27萬元。判決生效後，胡某、蔣某仍未履行還款義務，王某遂向法院申請執行。法院在執行中發現，胡某長期在外，去向不明，其妻子蔣某回娘家居住；經向有關銀行查詢未發現其存款，胡某、蔣某除有農村房屋一幢外，無其他財產可供執行，但該房屋共有四層，大小房間12間，部分房間已出租，租賃期限均將到期，如果依靠現有租金來清償本案債務，本案將無法有效執結。同時，由於該房屋土地使用權屬農民集體所有，因此無法對該房屋進行拍賣或變賣。 執行法官根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》徵信社若幹問題的意見第302條的規定：“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產交付申請執行人管理”。經過多次做王某、蔣某的思想工作，最終使雙方達成執行和解協議，申請執行人王某願意管理被執行人農村房屋中的8間房，管理期限為4年，以管理所得租金抵償被執行人所欠的債務。 宏觀調控PK行業利益：共同貸款擦邊政策盲區 樓市的萎靡不振和房貸業務量的銳減，使市場各方主體想盡辦法尋找政策的操作漏洞。近期，一種名為“共同貸款”的變相違規貸款業務在市場中悄然盛行。 “很顯然，這是一場力主宏觀調控的主管部門與追求經濟利益市場各方的博弈。這種博弈我覺得就像貓和老鼠之間的一種遊戲，開發商和商業銀行在當前這種高壓的狀態下，為了試探監管層的底線，不斷地嘗試闖紅線，察看央行和銀監會的反應。”西南財經大學周雪飛博士說。 “共同貸款”風行 據相關媒體報道，在第二套房貸政策違規現象最為嚴重的深圳市，徵信地產中介為了拉攏客戶， 采用“共同貸款”的方式幫助名下已有按揭物業的客戶享受首套住房的按揭政策。 6月11日，記者在對京城各中介及開盤項目的暗訪中發現，“共同貸款”也普遍存在。 據了解，所謂“共同貸款”就是指，已有按揭在身的購房者為了獲得首套住房按揭利率，聯合一位尚無按揭記錄的人士一起申請貸款。 在操作時投資人需要和聯合人簽署一份協議，註明投資人有99%的產權，聯合借款人只有1%的產權；但在向銀行的借款協議中，聯合借款人需要承擔相同的責任或者更多的責任，這樣才能以第一套房利率貸款。 “因為聯名貸款存在著產權分割的問題，今後如果聯名雙方出現矛盾，這裏面潛藏著的法律風險將會很復雜。所以一般來說除非客戶主動提出，否則我們也不會去建議客戶用這種方法。”當記者以購房者身份咨詢時，鏈家地產相關人員介紹到。 盡管如此，聯名貸款的方式在深圳、南京等地早已成為多家銀行默認的“潛規則”。 據某位不願透露姓名的業內人士介紹，宜蘭民宿由於銀行對共同貸款人中申請貸款的“主貸人”，在所購房產中資金、權限所占比例並沒有具體要求，因此即使已經有按揭物業的購房者，只要在產權證上有名字，就仍能享受到首套住房的優惠政策。 南京某銀行人士在接受媒體訪問時，甚至還表示：只要找一個信得過且沒有按揭記錄的人，便能一起成為產權人。在做公證時，書面證明真正出資買房的人享受99%產權，共同所有人占1%產權。這樣即使出了糾紛損失也不至於太大。 “聯名購房是一種打擦邊球的方式，另外也是銀行和開發商在試圖不突破底線的情況下作出的一種嘗試。至於這種方式能不能得到監管層的認可，還需要進一步的觀察。”周雪飛說。 市場多方的博弈 2008年伊始，樓市便在“拐點論”的籠罩下艱難前行，而央行對第二套房貸政策的嚴格監管，更是有效地控制住了市場投資行為。 與此同時，市場觀望氛圍也進一步加劇。即使進入了傳統的5月銷售旺季，成交量依然未見起色。 根據北京市房地產交易網公布的數據，在職進修2008年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超過41%。 “樓市成交的頹勢已經非常明顯，開發商利益受損自然不用說，從銀行角度來看，因為房貸一直被視為優質資產，各大銀行都不肯輕易放棄。於是類似於‘第二套房貸政策松動’、‘四大國有銀行集體違規’等事件就時有發生了。”周雪飛說。 值得一提的是，除了聯名購房外，此前不少樓盤已打出分期首付的促銷招牌。 業內人士也認為這種由開發商策劃、銀行默認的分期付款方式，是變相松動國家第二套房貸政策。 據某位業內人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置業者可以支付2成首付款，剩下的2成由開發商墊付。而且，開發商墊付的首期款免息，客戶只要與開發商簽訂有關合同，約定分期還款時間以及相關違約責任即可。而對於這種分期首付的責任,一般來說，銀行都會推卸責任，他們只看購房者是否支付了首付款，而不管其以何種方式籌措資金。 “首付款中有部分是開發商墊付，但是房子卻是抵押給銀行的，多益同一套房子不能抵押兩次。也就是說開發商借錢給購房者，卻沒有抵押物，一旦購房者出現財務危機，不僅開發商難以收回墊款，銀行也將成為最終風險的接盤者。”一位業內人士說。 據悉，這場被稱為“危險的營銷遊戲”在監管部門的嚴格監察下，如今已被開發商們緊急叫停。 對此，周雪飛表示，樓市的持續低迷已讓開發商和銀行之間達成某種默契，為了吸引購房者，開發商和銀行都想盡辦法、使出渾身解數企圖來改變當前的市場困境。然而，從6月7日央行又一次上調存款準備金率的動作可以看出，當前監管層堅守貨幣從緊政策的原則尚未改變。 “但不排除監管層近期會做出一些調整，因為最近國家發改委認為宏觀經濟已經出現了下降的趨勢，所以我想央行是否還會再繼續緊縮貨幣政策尚有待觀察。”周雪飛說。 http://www.fu-hua.com.tw/
日前，常熟法院大膽采用強制管理的方法執結一起民間借貸糾紛案，即強制管理被執行人的部分房屋，以管理所得收益清償債務。 2005年11月至2007年4月期間，胡某陸續向王某借款27萬元，後因胡某未能及時還款，王某遂向法院起訴，法院判決胡某及其妻子蔣某歸還王某借款27萬元。判決生效後，胡某、蔣某仍未履行還款義務，王某遂向法院申請執行。法院在執行中發現，胡某長期在外，去向不明，其妻子蔣某回娘家居住；經向有關銀行查詢未發現其存款，胡某、蔣某除有農村房屋一幢外，無其他財產可供執行，但該房屋共有四層，大小房間12間，部分房間已出租，租賃期限均將到期，如果依靠現有租金來清償本案債務，本案將無法有效執結。同時，由於該房屋土地使用權屬農民集體所有，因此無法對該房屋進行拍賣或變賣。 執行法官根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》徵信社若幹問題的意見第302條的規定：“被執行人的財產無法拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產交付申請執行人管理”。經過多次做王某、蔣某的思想工作，最終使雙方達成執行和解協議，申請執行人王某願意管理被執行人農村房屋中的8間房，管理期限為4年，以管理所得租金抵償被執行人所欠的債務。 宏觀調控PK行業利益：共同貸款擦邊政策盲區 樓市的萎靡不振和房貸業務量的銳減，使市場各方主體想盡辦法尋找政策的操作漏洞。近期，一種名為“共同貸款”的變相違規貸款業務在市場中悄然盛行。 “很顯然，這是一場力主宏觀調控的主管部門與追求經濟利益市場各方的博弈。這種博弈我覺得就像貓和老鼠之間的一種遊戲，開發商和商業銀行在當前這種高壓的狀態下，為了試探監管層的底線，不斷地嘗試闖紅線，察看央行和銀監會的反應。”西南財經大學周雪飛博士說。 “共同貸款”風行 據相關媒體報道，在第二套房貸政策違規現象最為嚴重的深圳市，徵信地產中介為了拉攏客戶， 采用“共同貸款”的方式幫助名下已有按揭物業的客戶享受首套住房的按揭政策。 6月11日，記者在對京城各中介及開盤項目的暗訪中發現，“共同貸款”也普遍存在。 據了解，所謂“共同貸款”就是指，已有按揭在身的購房者為了獲得首套住房按揭利率，聯合一位尚無按揭記錄的人士一起申請貸款。 在操作時投資人需要和聯合人簽署一份協議，註明投資人有99%的產權，聯合借款人只有1%的產權；但在向銀行的借款協議中，聯合借款人需要承擔相同的責任或者更多的責任，這樣才能以第一套房利率貸款。 “因為聯名貸款存在著產權分割的問題，今後如果聯名雙方出現矛盾，這裏面潛藏著的法律風險將會很復雜。所以一般來說除非客戶主動提出，否則我們也不會去建議客戶用這種方法。”當記者以購房者身份咨詢時，鏈家地產相關人員介紹到。 盡管如此，聯名貸款的方式在深圳、南京等地早已成為多家銀行默認的“潛規則”。 據某位不願透露姓名的業內人士介紹，宜蘭民宿由於銀行對共同貸款人中申請貸款的“主貸人”，在所購房產中資金、權限所占比例並沒有具體要求，因此即使已經有按揭物業的購房者，只要在產權證上有名字，就仍能享受到首套住房的優惠政策。 南京某銀行人士在接受媒體訪問時，甚至還表示：只要找一個信得過且沒有按揭記錄的人，便能一起成為產權人。在做公證時，書面證明真正出資買房的人享受99%產權，共同所有人占1%產權。這樣即使出了糾紛損失也不至於太大。 “聯名購房是一種打擦邊球的方式，另外也是銀行和開發商在試圖不突破底線的情況下作出的一種嘗試。至於這種方式能不能得到監管層的認可，還需要進一步的觀察。”周雪飛說。 市場多方的博弈 2008年伊始，樓市便在“拐點論”的籠罩下艱難前行，而央行對第二套房貸政策的嚴格監管，更是有效地控制住了市場投資行為。 與此同時，市場觀望氛圍也進一步加劇。即使進入了傳統的5月銷售旺季，成交量依然未見起色。 根據北京市房地產交易網公布的數據，在職進修2008年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超過41%。 “樓市成交的頹勢已經非常明顯，開發商利益受損自然不用說，從銀行角度來看，因為房貸一直被視為優質資產，各大銀行都不肯輕易放棄。於是類似於‘第二套房貸政策松動’、‘四大國有銀行集體違規’等事件就時有發生了。”周雪飛說。 值得一提的是，除了聯名購房外，此前不少樓盤已打出分期首付的促銷招牌。 業內人士也認為這種由開發商策劃、銀行默認的分期付款方式，是變相松動國家第二套房貸政策。 據某位業內人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置業者可以支付2成首付款，剩下的2成由開發商墊付。而且，開發商墊付的首期款免息，客戶只要與開發商簽訂有關合同，約定分期還款時間以及相關違約責任即可。而對於這種分期首付的責任,一般來說，銀行都會推卸責任，他們只看購房者是否支付了首付款，而不管其以何種方式籌措資金。 “首付款中有部分是開發商墊付，但是房子卻是抵押給銀行的，多益同一套房子不能抵押兩次。也就是說開發商借錢給購房者，卻沒有抵押物，一旦購房者出現財務危機，不僅開發商難以收回墊款，銀行也將成為最終風險的接盤者。”一位業內人士說。 據悉，這場被稱為“危險的營銷遊戲”在監管部門的嚴格監察下，如今已被開發商們緊急叫停。 對此，周雪飛表示，樓市的持續低迷已讓開發商和銀行之間達成某種默契，為了吸引購房者，開發商和銀行都想盡辦法、使出渾身解數企圖來改變當前的市場困境。然而，從6月7日央行又一次上調存款準備金率的動作可以看出，當前監管層堅守貨幣從緊政策的原則尚未改變。 “但不排除監管層近期會做出一些調整，因為最近國家發改委認為宏觀經濟已經出現了下降的趨勢，所以我想央行是否還會再繼續緊縮貨幣政策尚有待觀察。”周雪飛說。 http://www.fu-hua.com.tw/
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